Le riunioni di condominio

Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni:

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. 

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. 

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

A titolo esplicativo riportiamo di seguito una tabella (prima e seconda convocazione dell'assemblea):

> sulle maggioranze richieste perchè l'assemblea sia validamente costituita

> sulle maggioranze necessarie perchè le deliberazioni siano valide.

 

LE MAGGIORANZE PER DECIDERE

Oggetto della delibera

Prima convocazione

Seconda convocazione

 

Condòmini

Valore

Condòmini

Valore

L'AMMINISTATORE

nomina, revoca e riconferma

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv. (e 1/3 cond).

almeno 1/2

compenso

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.. (e 1/3 cond).

almeno 1/2

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

I PREVENTIVI DI SPESA

per le spese ordinarie annuali

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

per le opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo speciale (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

IL PORTIERATO

mutamento d'uso dei locali***(p. es affitti ad altri)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

soppressione del servizio****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento assembleare ****

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/2

soppressione del servizio che comporti modifiche regolamento condominiale 

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

LE INNOVAZIONI

Eliminazione barriere architettoniche

(art. 2 legge 9/1/89 n. 13)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

Impianto di riscaldamento

trasformazione per contenimento energetico 

( legge 10/91)*

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

per il miglioramento o l'uso più comodo o per ottenere un migliore rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.)**

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

1/2 + 1 cond.

almeno 2/3

che possono creare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

che producano un cambiamento della destinazione originaria dell'edificio

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

Interventi di recupero

-ai sensi dell’art. 15, legge 179/92 

1/2 + 1 cond.

almeno 1/2

1/2 + 1 cond.

almeno 1/2

REALIZZAZIONE PARCHEGGI

da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari, (art. 9 legge 24/3/1989, n. 122), senza alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

con alterazione del decoro architettonico e resa inservibile all’uso delle parti comuni, anche a un solo condomino**

Tutti i cond.

100%

Tutti i condòmini

100%

IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

approvazione (art. 1138 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

modifiche che implichino variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o sul potere di disporre dei condòmini sulle parti di proprietà esclusiva

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

Rendiconto annuale

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond

almeno 1/3

INTERVENTI EDILI

Ricostruzione dell'edificio

per perimento inferiore ai 3/4 del valore (artt. 1128 e 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

Ricostruzione dell'edificio

per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore (art. 1128 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i condòmini

100%

Riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1136 c.c. 4° comma)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

Sopraelevazione Pregiudizievole per le condizioni statiche, per l'aspetto architettonico o che arrechi una notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (art. 1127 c.c.)

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Ripartizione delle spese tra i condomini (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

Tabelle millesimali - modifica

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

VENDITA O CESSIONE

di beni comuni

Tutti i cond.

100%

Tutti i cond.

100%

VARIE

Liti attive o passive

- relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.)

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2
         
         

Tutte le altre delibere che non richiedano maggioranze espressamente previste dalla legge

1/2 + 1 interv.

almeno 1/2

1/3 cond. 

almeno 1/3

*è una tesi prevalente ma la giurisprudenza in materia non è ancora ben definita. Per alcuni sarebbe sufficiente la sola maggioranza delle quote

** se l’innovazione è gravosa o voluttuaria, ciascun condomino può rifiutarsi di partecipare alla spesa, salvo cambiare idea in seguito

***secondo la Cassazione (sentenza n. 2585/98) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione. Per le locazioni ultranovennali occorre, comunque, l’unanimità.

**** secondo la Cassazione (sentenza n. 5083/93) ½ + 1 condomini e 2/3 millesimi, in prima e seconda convocazione

 

Fonte: www.tutela.it